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問(wèn)渠人物 | 永同昌胡東鵬:非典型房企啟示錄

發(fā)布者: 永同昌集團
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問(wèn)渠人物 | 永同昌胡東鵬:非典型房企啟示錄

*本文轉自鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)人物深度專(zhuān)訪(fǎng)媒體號問(wèn)渠人物

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在和自己的老板搭檔近20年后,永同昌集團總裁胡東鵬和遠在澳門(mén)的創(chuàng )始人張宗真因為新冠疫情處成了網(wǎng)友。而就在采訪(fǎng)后的第二個(gè)工作日,位于北京豐臺區的永同昌集團總部,也因為疫情開(kāi)始實(shí)行全員居家辦公。

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幾年來(lái),疫情、市場(chǎng)和政策環(huán)境的多重沖擊,讓行業(yè)中幾乎所有企業(yè)都備受影響。不過(guò),這家澳資背景的企業(yè)卻始終保持著(zhù)穩健發(fā)展的步調,不僅凈負債率長(cháng)期控制在30%以下,2021年利潤總額還提升了33%,實(shí)現了真正的逆市增長(cháng)。這也意味著(zhù),永同昌在行業(yè)中是一家非典型的企業(yè)。

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這兩年房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)太困難了,很多房企都出現了問(wèn)題。但疫情只是階段性影響,即使沒(méi)有疫情的沖擊,很多房企自身的問(wèn)題也會(huì )很快暴露。永同昌集團總裁胡東鵬接受鳳凰網(wǎng)《問(wèn)渠人物》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示。

問(wèn)渠人物 | 永同昌胡東鵬:非典型房企啟示錄

?△?永同昌集團總裁胡東鵬

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辦公樓外,是又一次提質(zhì)升級中的永同昌西國貿汽服基地,防疫有序,人來(lái)車(chē)往,這是一個(gè)被城市需要的特殊場(chǎng)所。任何時(shí)期,只要城市還在運轉,就需要這樣的園區提供服務(wù)。這是永同昌最具代表性的產(chǎn)業(yè)園區,經(jīng)過(guò)17年的成熟運營(yíng),產(chǎn)業(yè)園板塊為永同昌提供了源源不斷的現金流。

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剛剛在526日迎來(lái)30歲生日的永同昌,已經(jīng)走出了一條自己的發(fā)展道路,形成以產(chǎn)業(yè)園區、資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù),文旅康養、物業(yè)管理、科技孵化、建筑施工等多產(chǎn)業(yè)協(xié)同并舉的特色發(fā)展模式,成為一家資產(chǎn)總值逾680億元、員工近萬(wàn)人的綜合性企業(yè)集團。

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面對當前復雜嚴峻的形勢,胡東鵬結合永同昌近30年發(fā)展模式的探索與總結,分享了其對房地產(chǎn)行業(yè)的看法以及企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)策略。


問(wèn)渠人物 | 永同昌胡東鵬:非典型房企啟示錄

?問(wèn)渠人物 | 永同昌胡東鵬:非典型房企啟示錄


在胡東鵬看來(lái),永同昌早已不是一家傳統的房地產(chǎn)企業(yè),而是一家資產(chǎn)管理和運營(yíng)公司。

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歷經(jīng)30年發(fā)展,永同昌的傳統房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已頗具規模,項目布局全國30余座城市,甚至延伸至日本、蒙古等亞太國家,公司在2021年、2022年連續兩年躋身中指院地產(chǎn)百強榜。

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是我們的老本行。國家一級注冊建筑師出身的胡東鵬表示,早期永同昌的項目主要布局廈門(mén)和福建,2002年左右設立北京總部,我也是從那個(gè)時(shí)候開(kāi)始跟永同昌結緣的。

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永同昌在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的系統性能力方面有很深的積淀,到目前為止,公司已經(jīng)建立了一整套成熟的集團化開(kāi)發(fā)管理模式,今年年初還推出了第四代住宅產(chǎn)品手冊。不過(guò),從去年開(kāi)始,集團內部對于拿地的要求進(jìn)一步收緊,明確提出郊區、新區、開(kāi)發(fā)區三區的地不能拿。這意味著(zhù)永同昌在傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面的布局正在收縮。

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤越來(lái)越薄,鏈條過(guò)長(cháng),有時(shí)銷(xiāo)售速度、周轉速度還跑不過(guò)財務(wù)費用,一旦市場(chǎng)發(fā)生劇烈波動(dòng),企業(yè)受影響較大。胡東鵬表示,雖然部分區域仍有一定的市場(chǎng)機會(huì ),但整體而言房地產(chǎn)行業(yè)將回歸制造業(yè)服務(wù)業(yè)。

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回歸制造業(yè),是說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)從產(chǎn)品來(lái)講已經(jīng)高度標準化,只要是正常市場(chǎng)渠道購買(mǎi)的房產(chǎn),基本上都是合格品,與此同時(shí)生產(chǎn)端的平均利潤率也會(huì )降低到一般制造業(yè)的水平,大概在1%-2%?;貧w服務(wù)業(yè),是指房地產(chǎn)項目的利潤空間會(huì )集中在銷(xiāo)售服務(wù)和物業(yè)服務(wù)的環(huán)節。

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在這樣的背景下,永同昌從三年前就開(kāi)始重點(diǎn)布局資產(chǎn)管理與運營(yíng)業(yè)務(wù)。這是企業(yè)經(jīng)過(guò)深思后決定的:一是從宏觀(guān)環(huán)境來(lái)看,隨著(zhù)中國城市化發(fā)展進(jìn)程的放緩,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在縮減,行業(yè)步入存量階段,這是發(fā)展趨勢;二是產(chǎn)業(yè)投資、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)抗周期能力較強,預見(jiàn)性好,空間大。

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近幾年,以商業(yè)、商辦物業(yè)資產(chǎn)為主的資產(chǎn)運營(yíng)類(lèi)項目有著(zhù)相當不錯的市場(chǎng)前景,而永同昌過(guò)去在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中積累的資源和經(jīng)驗,也可以在這一領(lǐng)域實(shí)現整合和賦能。經(jīng)過(guò)探索,永同昌已經(jīng)打造出資產(chǎn)管理與運營(yíng)的兩個(gè)標桿項目。

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在北京,永同昌紫金行政公館通過(guò)設計精裝、五星服務(wù)、社群運營(yíng)、科技康養為項目賦能,將資產(chǎn)價(jià)值最大化,打造北京商住公寓天花板級別的產(chǎn)品。在深圳,永同昌中環(huán)廣場(chǎng)通過(guò)定位升級、理念重塑、設計優(yōu)化、運營(yíng)創(chuàng )新,協(xié)同構筑約50萬(wàn)㎡金融總部綜合體,打造永不落幕的全天候消費場(chǎng)景空間。

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我們對于資產(chǎn)收購的要求就是它本身必須具有經(jīng)營(yíng)價(jià)值。收購之后,我們有能力通過(guò)運營(yíng)讓資產(chǎn)升值,優(yōu)良資產(chǎn)的價(jià)值一旦被釋放出來(lái),很快能夠得到市場(chǎng)認可。胡東鵬表示,2022年,我們計劃收購不低于去年同期100億資產(chǎn)的規模,基本覆蓋一二線(xiàn)城市。北京、深圳是永同昌重倉的兩個(gè)城市,其次是重慶、成都、南京、長(cháng)沙等重點(diǎn)城市。


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問(wèn)渠人物 | 永同昌胡東鵬:非典型房企啟示錄

問(wèn)渠人物 | 永同昌胡東鵬:非典型房企啟示錄

2021年下半年開(kāi)始,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一場(chǎng)空前的危機。其中那些曾經(jīng)過(guò)度燒錢(qián)進(jìn)行多元化戰略布局的企業(yè)受到的沖擊尤其劇烈。而面對未來(lái)的戰略選擇,胡東鵬提出了一個(gè)關(guān)鍵詞——相關(guān)多元化。

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前些年我們也嘗試過(guò)多元化業(yè)務(wù),走了一些彎路,好在都已及時(shí)止損。實(shí)踐證明,脫離自身資源稟賦的多元化很難成功。胡東鵬表示。這么多年來(lái),我們只有一個(gè)曾經(jīng)的多元化案例特別成功,不但成為我們一大核心業(yè)務(wù),還形成了獨特的模式進(jìn)行對外輸出,那就是我們現在總部所在的永同昌西國貿汽服產(chǎn)業(yè)園區。

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永同昌西國貿汽服產(chǎn)業(yè)園區于2005年建成,從開(kāi)業(yè)伊始就以領(lǐng)先時(shí)代的花園式、一站式規劃理念和周到、細致、貼心服務(wù)理念,一改人們對汽配市場(chǎng)臟亂差的刻板印象;之后,它又在汽配產(chǎn)業(yè)基礎上配套打造了商辦寫(xiě)字樓、科技孵化器,以及豐臺區第一家五星級酒店,從而升級為“2.0”版的汽服產(chǎn)業(yè)綜合體,成為行業(yè)引領(lǐng)者。

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17年來(lái),伴隨著(zhù)區域的不斷成熟,尤其是一路之隔的麗澤商務(wù)區的發(fā)展和園區西側亞洲最大鐵路樞紐客站——北京豐臺站的即將啟用,永同昌西國貿汽服基地也一直保持著(zhù)自我更新。不僅在園區外立面、綠化環(huán)境方面持續投入改造,還在智能停車(chē)、智慧園區等軟件方面進(jìn)行了配套升級,此外,在汽服廢料環(huán)保集中處理配套服務(wù)方面也不斷創(chuàng )新,精進(jìn)專(zhuān)業(yè)化管理能力。今年,以豐臺站開(kāi)通為契機,西國貿產(chǎn)業(yè)園區內部業(yè)態(tài)結構也將再次實(shí)現提質(zhì)升級。

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西國貿汽服基地的一個(gè)重要經(jīng)驗,就是始終與城市發(fā)展保持同步。隨著(zhù)硬件管理的升級,產(chǎn)業(yè)也在升級,再反哺到企業(yè),提升盈利能力。多年的經(jīng)營(yíng),為永同昌產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)能力構建了一道護城河,而其運營(yíng)模式也已經(jīng)開(kāi)始對外輸出。

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在沈陽(yáng)沈撫新區,永同昌汽車(chē)文化智能生活小鎮已經(jīng)開(kāi)工建設,這標志著(zhù)永同昌汽服產(chǎn)業(yè)園區“3.0”時(shí)代的到來(lái)。該項目由永同昌集團和沈撫新區政府聯(lián)袂打造,將通過(guò)構建文化、配套、后服務(wù)、品牌展銷(xiāo)、配套生活5大模塊,打造以汽車(chē)文化為引領(lǐng),以汽車(chē)后服務(wù)為引擎,以配套服務(wù)體系為支撐的汽車(chē)文化智慧生活小鎮。

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在珠海,更多元的智慧產(chǎn)業(yè)園區也已經(jīng)投入運營(yíng)。永同昌作為澳資企業(yè),積極響應國家大灣區建設號召,在珠海橫琴落地了永同昌時(shí)代廣場(chǎng)項目,通過(guò)打造澳能研究院、未來(lái)中心、智慧空間三大板塊,構筑涵蓋新能源汽車(chē)、跨境說(shuō)電商、美加澳光電等科研及文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)集群,為粵港澳大灣區建設新高地貢獻力量。

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永同昌從創(chuàng )業(yè)伊始就一直在涉獵汽車(chē)相關(guān)的業(yè)務(wù),汽車(chē)制造、整車(chē)銷(xiāo)售、配件貿易等,均頗具規模。所以汽車(chē)和房地產(chǎn)都是我們非常熟悉的領(lǐng)域,這是西國貿汽服產(chǎn)業(yè)園區模式能夠跑通的基礎。胡東鵬表示?,F在,同樣遵循著(zhù)相關(guān)多元化的發(fā)展道路,永同昌集團旗下的酒店文旅、建筑施工、星級物業(yè)、科技孵化等業(yè)務(wù)也已經(jīng)形成了自己的發(fā)展路徑,而立之年的永同昌戰略布局愈發(fā)穩健。

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公司經(jīng)營(yíng)始終以利潤實(shí)現為核心,規模是建立在盈利的基礎之上的,絕不能為了追求規模而本末倒置。盈利能力是企業(yè)之本,是企業(yè)生存最底層的邏輯。談及永同昌的非典型啟示,胡東鵬坦言,跨越30周年的門(mén)檻,我們會(huì )牢記創(chuàng )造更高價(jià)值的企業(yè)宗旨,堅持穩健發(fā)展的戰略,秉持長(cháng)期主義、價(jià)值主義和產(chǎn)品主義,走出一條永同昌獨特的基業(yè)長(cháng)青之路。

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